Välkommen till Bygglovsguiden

är en juridisk term för en person, organisation eller företag som är berörd av ett beslut som är föremål för prövning av en myndighet,till exempel ett bygglov.

Bygglov,rivningslov, förhandsbesked
Som sakägare räknas fastighetsägare till fastigheten där åtgärden ska utföras, och de som är rågrannar, det vill säga de som äger en fastighet som gränsar direkt till samma fastighet. Även grannar på andra sidan mindre gator och vägar räknas som sakägare. Vid underrättelse till grannar ska samtliga lagfarna ägare till en fastighet underrättas, till exempel bägge makarna.

För andra fastighetsägare i närheten görs en bedömning om de anses vara berörda med hänsyn till åtgärdens art och omfattning. Denna bedömning kan göra att kretsen blir stor runt till exempel ett vindkraftverk. Att man har blivit hörd i ett ärende innebär inte att man automatiskt räknas som sakägare. Byggnadsnämnden gör i varje ärende en bedömning av vilka som är sakägare, detta kan dock ändras av en högre instans efter ett överklagande.

Andra sakägare är kända bostadsrättshavare, hyresgäster, boende och kan i vissa fall vara samfälligheter som vägföreningar och villaföreningar. Kommunen behöver dock inte samråda med bostadsrättshavare, hyresgäster, boende eller organisationer av hyresgäster, om det är uppenbart att förslaget saknar betydelse för dem.

Som sakägare kan man lämna synpunkter på en ansökan under processen, men har inte rätt att bestämma om det ska byggas eller inte, det ligger hos byggnadsnämnden att utreda och besluta om.

Normalt kan man som sakägare överklaga ett lov inom tre veckor från det att man anses vara delgiven beslutet. Det spelar ingen roll om, eller hur man har yttrat sig under processen.

Detaljplaneärende
Här är sakägare den person, förening eller liknande som är berörda av en kommande detaljplan. Med berörd avses att man är direkt närboende eller på annat sätt har intressen som direkt påverkas av planerad byggnation.

Med kända sakägare avses i första hand ägare till fast egendom. I gruppen bostadsrättshavare, hyresgäster och boende inkluderas såväl första- och andrahandshyresgäster och boende som berörs av förslaget. Även lokalhyresgäster inkluderas. Kommunen behöver dock inte samråda med bostadsrättshavare, hyresgäster, boende eller organisationer av hyresgäster, om det är uppenbart att förslaget saknar betydelse för dem.

De sammanslutningar som kan ha ett väsentligt intresse av ett förslag till detaljplan kan till exempel vara handikapporganisationer, friluftsorganisationer eller villaföreningar. Genom att samråda med olika intressenter kan kommunen få in information i form av lokalkunskap och synpunkter och överväga dessa i ett tidigt skede av detaljplanearbetet. Se prop. 1985/86:1 (sid. 537) i "Relaterad information".

När det gäller ett beslut om en detaljplan och områdesbestämmelser kan dessa överklagas endast av den som yttrat sig skriftligt, senast under utställningen/granskningen, och som inte fått sina synpunkter tillgodosedda.

Vem som är sakägare finns inte uttryckligt angivet i plan- och bygglagen (PBL). Man kan dock utgå från att de som har rätt att överklaga en detaljplan enligt 13 kap 8 § PBL 2010:900 där man hänvisar till Förvaltningslagen (FL), ”ett beslut får överklagas av den som beslutet angår” (22 § FL 1986:223), bör ses som sakägare.

Om ett stort antal personer ska meddelas i ett lov- förhandsbeskeds- eller detaljplaneärende, och det skulle innebära större kostnader och besvär än vad som är försvarligt, får nämnden istället för direktbrev kungöra beslutet, det vill säga annonsera i lokalpressen och anslå på kommunens anslagstavla/webbsida eller sprida ett formationsblad till boende.

Se även Granneyttrande och Underrättelse

11 § I arbetet med att ta fram ett program enligt 10 § eller ett förslag till en detaljplan ska kommunen samråda med
1. länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och de kommuner som berörs,
2. de kända sakägarna och de kända bostadsrättshavare, hyresgäster och boende som berörs,
3. de kända organisationer av hyresgäster som har avtal om förhandlingsordning för en berörd fastighet eller, om någon förhandlingsordning inte gäller, som är anslutna till en riksorganisation inom vars verksamhetsområde en berörd fastighet är belägen, och
4. de myndigheter, sammanslutningar och enskilda i övrigt som har ett väsentligt intresse av förslaget.

Kommunen behöver dock inte samråda med bostadsrättshavare, hyresgäster, boende eller organisationer av hyresgäster, om det är uppenbart att förslaget saknar betydelse för dem.

För samråd enligt första stycket 2-4 är det tillräckligt att kommunen ger tillfälle till samråd.

Om genomförandet av planen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan, ska samrådet genomföras så att det uppfyller bestämmelserna i 6 kap. 6 §, 13 § andra stycket och 15 § Miljöbalken. Lag (2014:900)

11a § Om planförslaget är ett sådant förslag som avses i 7 §, ska kommunen kungöra förslaget och samråda om det under en viss tid som ska vara minst tre veckor (samrådstid).För planförslag som avses i 7 a § finns bestämmelser om kungörelse i 18 a §. Lag (2014:900)

11b § En kungörelse ska anslås på kommunens anslagstavla och föras in i en ortstidning. Av kungörelsen ska det framgå
1. vilket område detaljplanen avser,
2. om förslaget avviker från översiktsplanen,
3. var förslaget finns tillgängligt och hur lång samrådstiden är,
4. att den som vill lämna synpunkter på förslaget ska göra det under samrådstiden, och
5. till vem synpunkter på förslaget ska lämnas.

Kungörandet ska ske enligt lagen (1977:654) om kungörande i mål och ärenden hos myndighet m.m. Lag (2014:900)

11c § Under samrådstiden ska kommunen hålla planförslaget tillgängligt för alla som vill ta del av det. Kommunen ska också se till att det underlag som avses i 8-10 §§ finns tillgängligt liksom det planeringsunderlag i övrigt som kommunen anser har betydelse för bedömningen av förslaget. Lag (2014:900)

35 § Meddelande till ett stort antal personer
Om ett meddelande enligt 20, 24 eller 29 § ska skickas till ett stort antal personer som inte är samfälligheter eller bostadsrättshavare, och det skulle innebära större kostnader och besvär än vad som är försvarligt med hänsyn till ändamålet med meddelandet att skicka det till var och en av dem, får kommunen
1. om meddelandet är ett sådant som avses i 20 §, låta bli att skicka det enligt 20 § 1, och
2. om meddelandet är ett sådant som avses i 24 eller 29 §, i stället för att skicka det, kungöra meddelandet genom att anslå det på kommunens anslagstavla och
a) föra in det i en ortstidning, eller
b) sprida ett informationsblad om kungörelsen till de boende som är berörda, om det stora antalet mottagare av meddelandet är boende.

Om kungörelsen avser ett meddelande enligt 29 §, ska det av kungörelsen framgå vilket beslut som meddelandet avser, när beslutet tillkännagavs och vad den måste göra som vill överklaga beslutet. Om kungörelsen förs in i en ortstidning, ska det ske samma dag som beslutet tillkännages. 

25 § Byggnadsnämnden ska underrätta dem som avses i 5 kap. 11 § första stycket 2 och 3 och ge dem tillfälle att yttra sig över en ansökan som avser en åtgärd som
1. innebär en avvikelse från en detaljplan eller områdesbestämmelser, eller
2. ska utföras i ett område som inte omfattas av en detaljplan, inte är reglerad i områdesbestämmelser och inte heller är en sådan åtgärd som avses i 31 a § 1.

Om ett stort antal personer ska underrättas, får nämnden tillämpa 5 kap. 35 § första stycket 2.

Underrättelse enligt första stycket behöver inte ske om det är uppenbart att lov inte kan ges.
[2015:668]

8 § Rätt att överklaga
Bestämmelser om vem som får överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§ finns i 22 § förvaltningslagen (1986:223).[2016:252]

9 § Underrättade
Enbart det förhållandet att någon har underrättats eller ska ha underrättats enligt denna lag ger inte denne rätt att överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§. [2016:252]

10 § Statlig myndighet
Ett beslut som gäller staten i egenskap av fastighetsägare eller innehavare av en särskild rätt till en fastighet får överklagas av den statliga myndighet som förvaltar fastigheten.

11 § Framförande av synpunkter
Ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas endast av den som före utgången av granskningstiden skriftligen har framfört synpunkter som inte har blivit tillgodosedda.Den inskränkning i rätten att överklaga som följer av första stycket gäller inte om
1. beslutet har gått emot sakägaren genom att förslaget ändrats efter granskningstiden, eller
2. överklagandet grundas på att beslutet inte har tillkommit i laga ordning. 

22 § Besvärsrätt
Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas. 

”Eftersom ansökan avsåg ett bygglov med avvikelse från detaljplanen skulle de såsom bostadsrättshavare, enligt 9 kap. 25 § och 5 kap. 11 § första stycket 2, ha underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig.”